facebook_ico
twitter_ico

Zakup mieszkania od dewelopera – jak się zabezpieczyć?

Zakup mieszkania od dewelopera

Zakupy nieruchomości na rynku pierwotnym osiągnęły swoje apogeum już jakiś czas temu- nagły boom mieszkaniowy spowodował, że na rynku pozostali w większości sami sprawdzeni i znani deweloperzy. Może jednak się zdarzyć, iż na skutek stosowania nieuczciwych praktyk ze strony dewelopera zostaniemy wprowadzeni w błąd, a zakup mieszkania nie będzie tak bezproblemowy
i przyjemny jak zapewniał Nas deweloper. Co w takim razie należy zrobić, aby takich sytuacji uniknąć i uczynić transakcję bezpieczną?
Deweloperzy przez wzgląd na swoje doświadczenie na rynku, potrafią sprytnie zawiązać współpracę z nabywcami, tak aby warunki sprzedaży wydawały się bardzo korzystne. Niestety,
bardzo często okazuje się, że oferta nie jest wcale tak atrakcyjna jak Nam się wydawało, a deweloper wykorzystał Naszą niewiedzę, beztroskę czy pośpiech.
Na początku powinniśmy zapoznać się z informacjami dotyczącymi dewelopera, u którego planujemy  zakupić nieruchomość. Z racji tego, iż obecnie na rynku nieruchomości rzadko spotkać można się z nowicjuszem w tej branży, łatwiej Nam takie informacje przyjdzie uzyskać. Należałoby zadać sobie trochę trudu i np. udać się na powstałe już osiedla, a następnie popytać mieszkańców o ich stosunek do powstałych inwestycji, o standard wykończenia, czy też o to czy deweloper wywiązał się ze złożonych obietnic. Zdecydowanie lepiej zweryfikować to osobiście i przy okazji obejrzeć wybudowany obiekt, niż  sprawdzać opinie na forach internetowych.. Poza sposobami bardziej sformalizowanymi (między innymi sprawdzenie spółki w  Krajowym Rejestrze Sadowym i Krajowym Rejestrze Długów), można również zasięgnąć języka i podpytać o opinię pośrednika w biurze nieruchomości, który na pewno udzieli Nam rzetelnych informacji na temat danej inwestycji oraz samego dewelopera.
Gdy jesteśmy już pewni, że na podstawie przeprowadzonego „śledztwa” jesteśmy w stanie zaufać firmie deweloperskiej, możemy przystąpić do podpisania umowy. Taka umowa to kolejny krok
w stronę nabycia mieszkania, który musimy zrobić jeśli marzy Nam się wprowadzenia do Naszego wymarzonego lokum. Jeżeli nie chcemy ryzykować powinniśmy podejść do tego bardzo ostrożnie i profesjonalnie.
Zanim podpiszemy umowę, powinniśmy poprosić o jej projekt abyśmy mogli zapoznać się z nim w domu. Jeśli deweloper odmówi przesłania Nam projektu umowy, powinno to wzbudzić Naszą czujność. Może to bowiem oznaczać, że deweloper nie chce abyśmy zagłębiali się w szczegóły umowy i dokładnie ja analizowali. Prawdopodobnie więc deweloper ma coś do ukrycia i liczy na to, że nabywca podpiszę umowę bez wcześniejszego jej czytania. Dlatego też, jeżeli nie zdecydujemy się zrezygnować z zakupu z powodu tego, że deweloper nie zgadza się na przeslanie projektu umowy powinniśmy na spokojnie, dokładnie przeczytać umowę i wyjaśnić wszelkie niejasności  jeszcze przed jej podpisaniem.
Gdy jesteśmy już pewni, że wszystkie zapisy w umowie Nam odpowiadają, możemy przystąpić do podpisania umowy, najlepiej w formie aktu notarialnego. Akt notarialny pozwoli bowiem należycie zabezpieczyć Nasze interesy. W umowie zawartej w formie aktu notarialnego, deweloper powinien zobowiązać się do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu i do przeniesienia własności na nabywcę. W przypadku podpisania umowy w formie aktu notarialnego, w łatwy sposób można dochodzić swoich praw na drodze sądowej, np. domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży. W takim przypadku wystarczy wystąpić z powództwem do sądu o wydanie zastępczego oświadczenia woli. Prawomocne orzeczenie sądu w tej sprawie zastępuje wówczas oświadczenie woli strony, która uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży.
Jeżeli w trakcie zapoznawania się z treścią umowy pojawią się jakieś wątpliwości warto zwrócić się o pomoc do prawnika. Koszt takiej konsultacji prawnej jest naprawdę niewielki, a może pomóc Nam
uniknąć dużo większych kosztów w przyszłości, gdyby jednak deweloper okazał się być nierzetelny i nie chciał wywiązać się ze swoich zobowiązań. Przed podpisaniem umowy powinniśmy bardzo dokładnie sprawdzić oznaczenie podmiotów, czy aby na pewno podpisujemy umowę z dobrze Nam znaną spółką. Warto też zwrócić uwagę na reprezentację spółki i sprawdzić czy umowę podpisuje osoba, która jest do tego uprawniona – powinniśmy więc sprawdzić  odpis z KRS i reprezentację spółki oraz ewentualne pełnomocnictwo do podpisania takiej umowy (pełnomocnictwo powinno być udzielone przez osobę do tego upoważnioną).
Pamiętajmy również o tym, że umowa z deweloperem powinna być zawarta z poszanowaniem zasad prawa, m.in. z zasadą równości stron. Oznacza to, że prawa i obowiązki powinny być równomiernie rozłożone pomiędzy strony umowy. Niedopuszczalne są więc zapisy, które nakładałyby szereg zobowiązań tylko na nabywcę. Zarówno prawa jak i obowiązki powinny spoczywać na każdej ze stron. W treści umowy musi być ujęty bardzo precyzyjnie przedmiot umowy:
 – dokładny adres, nr lokalu,
– metraż lokalu (metraż nieruchomości podany w umowie, wcale nie musi pokrywać się z rzeczywistością. Warto najpierw sprawdzić czy powierzchnia policzona była z uwzględnieniem grubości tynków. Jeśli nie, przyjdzie nam dodatkowo zapłacić za około metr kwadratowy. W tym zakresie warto również zabezpieczyć swoje interesy w ten sposób, że określić maksymalną procentowa różnicę powierzchni lokalu względem projektowanej przez dewelopera. W przypadku, gdy lokal będzie istotnie większy (co będzie wiązać się ze wzrostem ceny mieszkania) lub mniejszy (wówczas może nie spełniać naszych oczekiwań) nabywca może zapewnić sobie prawo do odstąpienia od zwartej umowy przyrzeczonej),
– rozkład oraz powierzchnia dodatkowa (balkon, taras itp.),
– standard wykończenia itp.,
Do umowy dołączone powinny być bardzo dobrze i szczegółowo opisane:
– plan i rzut mieszkania.
Jeśli deweloper w swej ofercie gwarantuje nam również wspaniałą infrastrukturę, zażądajmy również załącznika z planem zagospodarowania terenu.
Warto jeszcze wspomnieć o kolejnej ważnej kwestii, a mianowicie różnicy pomiędzy zadatkiem a zaliczką. Zarówno zadatek, jak i zaliczka to zapłata na poczet wykonywanej w przyszłości umowy. Różnica pojawia się wówczas jeżeli do umowy ostatecznie nie dojdzie. Zadatek posiada funkcję gwarancyjną i stanowi zabezpieczenie wykonania zobowiązania, tak więc w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zadatek zachować, a jeśli sama uiściła zadatek, może żądać go w podwójnej wysokości. Zaliczka natomiast nie spełnia funkcji zabezpieczenia wykonania umowy, dlatego też w przypadku odstąpienia lub rozwiązania umowy, strony powinny sobie zwrócić wszystko to co od siebie otrzymały (czyli także zaliczkę), w innym przypadku byłoby to świadczenie nienależne.
Podpisując umowę warto więc zwrócić uwagę, czy jesteśmy zobowiązani wpłacić zaliczkę czy też zadatek. W przypadku zadatku musi to być jasno i precyzyjnie określone w umowie, iż jest to zadatek – w przeciwnym razie przyjmuje się, że mamy do czynienia z zaliczką. Jeżeli więc jesteśmy zdecydowani na zakup nieruchomości i mamy pewność, że nie będziemy chcieli z tego zakupu zrezygnować warto podpisać umowę w formie aktu notarialnego i wpłacić zadatek, który należycie zabezpieczy  Nasze interesy. Jeżeli zaś nie jesteśmy do końca przekonani co do zakupu nieruchomości – wówczas zdecydowanie  korzystniej byłoby podpisać umowę w zwykłej formie pisemnej i wpłacić zaliczkę, którą odzyskamy gdy do umowy sprzedaży jednak nie dojdzie. Należy jednak zaznaczyć, że w takiej sytuacji deweloper będzie uprawniony do dochodzenia od Nas, jako niedoszłego nabywcy odszkodowania na zasadach ogólnych, tzn. będzie musiał wykazać, że w związku z naszym działaniem poniósł szkodę oraz precyzyjnie określić jej wysokość. W praktyce nie będzie to jednak takie proste dla dewelopera.

Kategorie: allBezpieczny zakup

Zostaw komentarz



Podobał Ci się ten wpis?

Nie przegap następnego! - zapisz się do newslettera.




SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI

Jeżeli na naszej stronie nie znalazłeś interesujących Cię zagadnień napisz lub zadzwoń (+48) 500 220 200, a nasi eksperci rozwiążą twoje problemy.

Imie

Adres email (wymagane)

Treść wiadomości

SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI